Tout propriétaire de maison ou appartement qui souhaite vendre son bien est tenu de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE), complété par un audit énergétique à ses potentiels acquéreurs dans des cas spécifiques.
L’audit énergétique a été introduit dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience face à ses conséquences. Cette procédure a été rendue obligatoire sur les logements qualifiés de passoire thermique ou classés F ou G, et ce, depuis le 1er avril 2023. En quoi consiste l’audit énergétique, quel professionnel peut le faire et êtes-vous concernés ?
Audit énergétique : de quoi s’agit-il ?
Un audit énergétique est un diagnostic approfondi des performances énergétiques et environnementales d’un bâti. Il s’agit d’une évaluation précise des systèmes d’isolation thermique, de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et des caractéristiques qui font les forces et les faiblesses d’une habitation, et d’une étude complète de l’empreinte carbone de ladite habitation.
L’audit énergétique et le Diagnostic de Performance Énergétique ou DPE diffèrent par leurs objectifs, leur format et leurs niveaux d’analyse. Alors que le DPE dresse un rapport synthétique et informatif sur les performances d’un logement, déterminant sa classe énergétique et son étiquette en termes d’émissions de gaz à effet de serre, l’audit énergétique dresse un bilan très complet. Le rapport d’audit énergétique détaille notamment les résultats des performances du logement et consigne les travaux de rénovation énergétiques requis. Il est joint au DPE dans le cadre d’une vente immobilière.
Quels sont les objectifs d’un audit énergétique ?
Un audit énergétique est réalisé afin de sensibiliser les acquéreurs immobiliers à la question de transition énergétique au moment de leur achat. Il leur permet de savoir à quel point le logement est gourmand ou économe en énergie. Il identifie aussi les sources de gaspillage et les solutions les plus pertinentes pour y remédier.
En somme, l’audit énergétique met en lumière les points faibles du logement en matière d’énergie. La grande différence avec le DPE est qu’à l’issue de l’audit, il propose au minimum deux propositions de travaux dont un parcours avec une ou plusieurs étapes indiquant les travaux ou rénovations prioritaires pour améliorer le confort thermique et la qualité de l’air.
Quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
Dans le cas de vente ou de location d’un logement, le DPE est obligatoire. Quand faut-il le compléter par un audit énergétique ?
- L’audit énergétique est obligatoire pour les ventes des logements de classe F et G
Toutes les habitations classées F ou G par le DPE et mises en vente sur le marché doivent faire l’objet d’un audit énergétique depuis le 1er avril 2023. C’est valable aussi bien pour les maisons individuelles que pour les logements ou une partie d’un bâtiment à usage habitation en monopropriété (appartenant à un seul propriétaire). Le rapport est, alors, à annexer au DPE. Cette obligation sera étendue aux logements classés E dès le 1er janvier 2025 et classés D à compter du 1er janvier 2034. Les appartements en copropriétés ne sont donc pas concernés.
- L’audit énergétique est obligatoire pour les demandes de primes de rénovation énergétique
Afin de prétendre aux primes de rénovation énergétique, il faut également procéder à un audit énergétique. C’est une condition sine qua non pour bénéficier des subventions comme MaPrimeRénov’, le Coup de pouce CEE ou encore l’éco-PTZ. Il justifiera les gains énergétiques à la clé après les travaux de rénovation.
Quel est le prix d’un audit énergétique ?
Les prix des bilans énergétiques ne sont pas réglementés et sont au frais du propriétaire. Combien coûte un audit énergétique ? En réalité, il est bien plus élevé que celui d’un simple DPE immobilier. On débourse en moyenne entre 800 à 1500 € pour faire auditer une maison individuelle. Les foyers au revenu très modeste peuvent, sous conditions, demander l’aide MaPrimeRénov’ pour financer ce bilan. Les montants de la prime sont de 500 € pour les ménages au profil bleu, 400 € pour le profil jaune et 300 € pour le profil violet. Les ménages au profil rose n’y sont pas éligibles.
Qui doit réaliser l’audit énergétique ?
Pour qu’un audit énergétique soit conforme, vous devez engager un auditeur certifié : un diagnostiqueur immobilier, un bureau d’étude ou un artisan labellisé RGE (Reconnu garant de l’environnement). L’auditeur doit être aussi être couvert par une responsabilité civile professionnelle ou RC Pro.
Quel est le contenu d’un audit énergétique ?
Un audit énergétique est rendu sous forme de rapport de synthèse et de récapitulatif réglementés avec de nombreuses informations, dont :
- Les caractéristiques spécifiques du logement ;
- Les caractéristiques des systèmes techniques ;
- Les scénarios de rénovation énergétiques avec leurs coûts estimatifs ;
- La baisse de consommation énergétique attendue après rénovation ;
- Les informations sur les subventions possibles.
Depuis le 1er avril 2024, l’auditeur énergétique peut, à l’initiative du propriétaire vendeur, proposer des scénarios de travaux en plus des deux propositions imposées d’office. Il doit également mentionner dans chacune des propositions les types de matériaux et équipements, les caractéristiques, les critères de performance ou encore la quantité suggérée.
Une autre obligation est de proposer des travaux permettant de maintenir un bon niveau de confort hygrothermique (température entre 18 et 20 °C) en toute saison au sein du logement. Il faut donc qu’à la suite des rénovations prescrites, la maison gagne 2 niveaux dans le DPE. Les propositions doivent inclure des travaux sur 2 postes d’isolation (plancher bas, mur, toit ou autres).
Comment se déroule l’audit énergétique en pratique ?
En pratique, un audit énergétique se déroule en plusieurs étapes :
1. État des lieux de la consommation d’énergie sur site
Lors de la visite sur site, l’auditeur étudie de près les modes de construction, les caractéristiques architecturales, les performances thermiques du bâti et celles des équipements énergétiques. Il diagnostique les éventuelles pathologies. Il peut se baser sur le DPE, les diagnostics, les plans d’architecte, les derniers entretiens et travaux entrepris, etc.
2. Analyse des données
Cette étape permet de faire la lumière sur les origines des surconsommations d’énergie au sein de l’habitation et sur les actions qu’il faut entreprendre. Pour ce faire, le professionnel décompose les consommations par source et croise les données. Ils utilisent les méthodes de collecte, d’analyse et de calcul spécifiques.
3. Scénario de travaux de rénovation énergétique
L’auditeur dessine un parcours de travaux à faire en une seule étape et un second parcours de travaux à faire en plusieurs étapes qui permettent d’atteindre la classe DPE visée. Il précise les économies d’énergie estimatives, les montants des travaux et retours d’investissement possibles, les aides financières, etc. Il peut aussi compléter ces deux parcours obligatoires par d’autres scénarios à la demande du propriétaire.
4. Formalisation de l’audit énergétique
La rédaction de l’audit énergétique réglementaire clôt la procédure. Dans le rapport de synthèse (sous format papier ou électronique) figureront l’état des lieux détaillé du logement, l’estimation de la performance énergétique, les recommandations de travaux et leurs devis respectifs ainsi que les aides financières mobilisables. Ce rapport est accompagné d’un récapitulatif standardisé au fichier XML. L’audit est transmis au propriétaire et à l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie).
Quelles sont les règles à respecter pour l’audit énergétique en cas de vente ?
C’est au propriétaire vendeur est de faire réaliser l’audit énergétique et le DPE avant la mise en vente. L’audit énergétique doit être réalisé dans le respect des normes requises par un auditeur certifié, indépendant et impartial. Vous pouvez faire appel à un artisan ou une entreprise RGE offre globale, un diagnostiqueur immobilier certifié ou encore professionnel certifié « audit énergétique en maison individuelle »
Si l’audit concerne un immeuble comptant plusieurs logements monopropriétaires, il faut absolument passer par des sociétés d’architectes inscrits à l’ordre et formés ou bien par des bureaux d’études « audit énergétique des bâtiments » justifiant de la qualification OPQIBI 1905.
L’auditeur remet généralement son rapport sous un délai d’un mois après la visite de l’habitation. La durée de validité de l’audit énergétique est de 5 ans contre 10 ans pour le DPE. L’attestation est remise par le vendeur ou par son mandataire au potentiel acheteur au cours de la première visite du logement ou à tout moment jusqu’à la signature de la promesse de vente.
Quelles sont les conséquences d’un audit énergétique sur la vente immobilière ?
Pour l’heure, la loi Climat et Résilience et les arrêtés et décrets parus n’indiquent aucune information sur les sanctions en cas de non-respect de l’audit énergétique réglementaire lors d’une vente immobilière.
Toutefois, l’absence de diagnostic est loin de faciliter la procédure. Les notaires peuvent refuser d’engager leur responsabilité et de finaliser la vente en conséquence. De plus, certains acheteurs pourront se retourner contre le propriétaire-vendeur jusqu’à exiger réparation ou même annuler la transaction si l’attestation ne lui est pas fournie ou contient des erreurs.
Par ailleurs, l’audit énergétique influence la valorisation du bien, un logement moins énergivore se vendra à très bon prix. Dans le cas contraire, c’est une bonne base pour conduire la négociation selon les coûts de travaux nécessaires.
